Des travaux urgents doivent être entrepris dans un local commercial actuellement loué. Sachant que ces travaux doivent durer environ un mois, mon locataire peut-il prétendre à une indemnité ou une diminution de loyer ?
Tout dépend de ce qui est prévu dans votre bail commercial.
Si votre bail commercial ne prévoit rien à ce sujet, il faut appliquer l’article 1724 du Code civil qui prévoit que : « Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours , le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail ». Dans ce cas de figure, votre locataire peut donc prétendre à une diminution de loyer (les travaux durant plus de 21 jours). Vous devrez donc vous mettre d’accord avec votre locataire pour décider d’un montant de diminution du loyer (l’article 1724 du Code civil prévoyant seulement que « le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé »). A défaut d’accord, le preneur pourrait demander en justice une diminution du loyer pour la période d’exécution des travaux.
La plupart des baux commerciaux comprennent toutefois une clause de souffrance, c’est-à-dire une clause permettant de déroger aux dispositions de l’article 1724 et de faire exécuter dans le local des travaux urgents, sans indemnité, même si les travaux durent plus de 21 jours. Le bail commercial UNPI (référence 49-3) prévoit ainsi que « le preneur souffrira, sans aucune indemnité et sans pouvoir prétendre à une réduction de loyer, toutes les réparations nécessaires dans les lieux loués ou dans l’immeuble dont ils dépendent ou dans les immeubles voisins, quelle que soit l’importance de ces réparations, alors même que la durée des travaux excéderait 21 jours » (Titre II, 3, 2). Si votre bail commercial comprend une clause de ce style, le locataire ne peut revendiquer dans ce cas une indemnité ou une baisse de loyer.