Mon locataire m’a adressé son congé pour le 30 avril 2016, le bail commercial ayant pris effet le 1er mai 2010. Or, j’avais cru comprendre qu’il n’était possible de délivrer congé que pour la fin de chaque trimestre civil. Qu’en est-il ?
La référence à la fin du trimestre civil ne joue qu’en cas de tacite prorogation du bail et, par conséquent, le congé donné en période contractuelle prend effet au jour où expire la période triennale du bail. Ce principe est clairement affirmé à l’article L145-9 du Code de commerce : « Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de a tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil ». En l’espèce, s’agissant d’un bail prenant effet le 1er mai 2010, le preneur peut donc valablement donner congé pour le 30 avril 2016.
]]>La nouvelle association « Foncières de France » est une émanation de l’UNPI (Union Nationale des Propriétaires Immobiliers) au travers d’un collège qui représente des propriétaires bailleurs disposant d’un patrimoine dimensionné sur tout ou partie du territoire national.
Née de la crise sanitaire du Covid où de nombreux opérateurs souhaitaient alerter le gouvernement sur les conséquences des impayés de loyers commerciaux, elle a pour objet de défendre les intérêts de foncières privées françaises non cotées dont les dirigeants consacrent l'essentiel de leur temps à la gestion et au développement des leurs actifs.
Les missions de l’association s'inscrivent non seulement dans la représentation d’une catégorie de bailleurs auprès des pouvoirs publics mais aussi dans la recherche du développement de ses adhérents grâce à la mise en place d'actions, la diffusion d'informations juridiques et d’actualités, la réalisation d'études, l’échanges de bonnes pratiques...
Christophe DEMERSON, Président de l’Association et Bruno BROSSET, Secrétaire général indiquent :
« La crise sanitaire a identifié un certain nombre d’acteurs qui développent un modèle économique à part entière et qui pourraient prétendre à un statut adapté à l’instar des loueurs en meublés professionnels. Durant les confinements, ils ont souhaité se fédérer avec le soutien de l’UNPI afin de relayer auprès du gouvernement des problématiques communes et notamment celles des impayés de loyers commerciaux qui pesaient sur leurs engagements bancaires. Attachés à la propriété immobilière, cette catégorie de bailleurs actifs sont de véritables entrepreneurs qui ne souhaitent pas être assimilés à des rentiers mais à des investisseurs professionnels. »
L’association des « Foncières de France » bénéficie de tous les services supports de l'UNPI pour son fonctionnement et fait appel à des intervenants extérieurs référents pour favoriser ses travaux qu’elle organise dans le cadre d’ateliers.
Contact presse :
pressunpi@unpi.fr
Mon locataire commerçant affirme qu’ayant été privé de la jouissance des locaux du fait des mesures administratives de fermeture, aucun loyer ne serait dû pour mars et avril 2020. Il cite plusieurs publications juridiques en ce sens. Dois-je vraiment tirer un trait sur ces deux mois de loyer ?
D’autres propriétaires ont, comme vous, reçu un courrier qui, s’appuyant sur un certain nombre de commentaires juridiques, affirme qu’aucun loyer ne serait dû pour la période où le magasin a été fermé.
Il existe certes des arguments en faveur de cette analyse. Il semble en effet que l’obligation de délivrance ou celle d’assurer la jouissance paisible qui pèsent sur le propriétaire sont « objectives » : à partir du moment où un locataire ne peut plus exploiter son commerce dans les lieux loués, il faudrait considérer que le bailleur manque à ses obligations, même si c’est un tiers qui empêche l’exécution de l’obligation (mettons à part le cas des voies de fait commises par un tiers). Or, dès lors que le propriétaire manque à des obligations importantes, le locataire pourrait faire valoir l’exception d’inexécution (voir l’article 1219 nouveau du Code civil).
Si le propriétaire peut faire valoir un cas de force majeure (la fermeture administrative décidée par l’Etat), cette force majeure permet seulement d’échapper à une demande de dommages-intérêts de la part du locataire pour mauvaise exécution du contrat, non d’échapper à l’exception d’inexécution. Il s’agirait ici d’une application de la théorie dite des risques (« res perit débitori », la chose est perdue pour le débiteur). Le risque pesant sur le débiteur, il assume seul les conséquences d’une impossibilité d’exécuter son contrat. Il n’a pas à payer des dommages et intérêts, mais son cocontractant n’a plus à payer.
Cependant, c’est dans un esprit très partisan que les courriers reçus ces derniers mois par les propriétaires prétendent que la doctrine est unanime sur cette question. Bien au contraire.
Le professeur Jean-Pierre Blatter, l’un des auteurs les plus en vue en matière de baux commerciaux évoque la grande difficulté qu’il y a à se déterminer en la matière (Le bail, le covid-19 et le schizophrène, AJDI, avril 2020, p. 245). Il n’est pas le seul à douter que le manquement à l’obligation de délivrance soit avéré. Selon un cabinet d’avocats renommé, « il n’y a pas inexécution de son obligation par le bailleur ; c’est le fait d’un tiers - mesure administrative de fermeture - qui a privé le locataire de l’utilité du local ; pour autant, il en conserve la disposition sans qu’aucune entrave ne vienne du bailleur. Il faut donc également écarter cette possibilité » (KPMG avocats, lettre d’information du 3 avril 2020). D’autres encore évoquent un problème d’imputabilité : « les articles 1219 et suivants du Code civil ne peuvent autoriser le locataire à ne pas exécuter ou à suspendre ses obligations au motif de l’inexécution de l’obligation essentielle de délivrance du bien loué. Il faut que le locataire établisse la gravité du manquement et son imputabilité au bailleur. La gravité de la fermeture des locaux ne fait pas de doute. Quant à l’imputabilité, les textes emportent suspension de l’obligation de délivrance du local pour la durée de la prohibition » (La Semaine Juridique Edition Générale n° 19, 11 Mai 2020, 614, « Il n’est pas possible de trouver dans ces textes de crise une base légale solide pour mettre en cause les obligations financières d’un locataire ordinaire ». - 3 questions à Joël Monéger, professeur émérite à l’université Paris-Dauphine-PSL). En définitive, la question est loin d’être réglée en doctrine et un début de solution ne viendra qu’avec les premières décisions judiciaires, dans plusieurs mois. Pour l’heure, toute place est laissée à la négociation. A vous de voir, en fonction de votre situation et de celle de votre locataire, si vous entendez réclamer les loyers dus1 (bien évidemment, il faudra saisir le juge en cas d’échec et sans que l’on puisse présager de sa décision) ou accepter une franchise de loyer, même partielle. Cette négociation s’inscrit sans doute dans une discussion plus globale sur l’avenir du bail, l’épidémie de Covid-19 touchant durablement les habitudes et l’économie. On peut par exemple céder sur les loyers passés contre des garanties sur les loyers futurs. Ou à l’inverse tenir sur les loyers passés mais proposer des aménagements pour le futur. Pour mener les négociations, vous pouvez vous inspirer de la « charte de bonnes pratiques entre commerçants et bailleurs pour faire face à la crise du covid-19 », laquelle a été signée le 3 juin dernier par des fédérations de bailleurs (dont l’UNPI) et des fédérations de commerçants (https://www. unpi.org/fr/charte-bonnes-pratiques.html). Cette charte n’a aucune valeur normative mais propose plusieurs solutions afin de résoudre les situations qui peuvent le plus donner lieu à blocage (n’hésitez pas à solliciter votre Chambre de propriétaires à ce sujet). En cas de désaccord persistant, adressez-vous à la commission départementale de conciliation des baux commerciaux, où siègent des représentants des locataires et représentants et les chambres UNPI en tant que représentantes des propriétaires. Par une circulaire du 22 juillet 2020, les ministres de l’Intérieur et de l’Economie ont en effet demandé à ce que ces commissions traitent des dossiers de défauts de paiement liés à l’épidémie de Covid-19, même s’ils n’entrent pas en en principe dans leur compétence.
]]>Je loue un bien immobilier dont une partie est un commerce et l’autre une habitation, mais avec un seul bail. Les mesures de report de loyers des locaux commerciaux s’appliquent-elles sur le loyer en entier ou seulement sur la partie commerciale (sachant que le bail ne distingue pas le loyer pour la partie commerciale et la partie habitation) ?
Un bail consenti en vue de l’exercice d’une activité commerciale peut en effet comporter une partie destinée à l’habitation. Lorsque ces deux catégories de locaux sont louées par un seul et même bail moyennant un loyer qui est généralement global (comme c’est le cas en l’espèce), on se trouve en présence d’un bail dans lequel c’est la destination commerciale qui l’emporte et qui confère par conséquent au bail un caractère commercial pour le tout. Dans ce cas, faute de précision dans les textes, il faut considérer que ce report concerne l’ensemble du loyer (il n’en irait autrement que si le bail distinguait un loyer pour la partie commerciale et un loyer pour la partie habitation).
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Je n’ai pas fait jouer en septembre 2018 la clause d’indexation d’un bail commercial conclu en septembre 2017. La clause d’échelle mobile prévoit que « le loyer est révisable tous les ans proportionnellement à la variation de l’ILC du 1er trimestre 2017, publié trimestriellement par l’INSEE ». Sur la base de cette clause, puis-je réclamer au locataire les révisions non pratiquées depuis septembre 2018 ?
Comme nous l’indiquions en ces pages le mois dernier, une clause d’indexation du loyer s’applique de plein droit, sans formalités, à condition que l’indexation du loyer soit stipulée « en termes clairs et précis » (Cass., 3ème civ., n° 84-10371, 28 octobre 1987), c’est-à-dire que doivent y figurer un indice de référence, la périodicité de la révision et le caractère automatique de la révision. En présence d’une clause d’échelle mobile qui joue automatiquement (par exemple « le loyer variera automatiquement… » ou « le loyer sera soumis à indexation annuelle et sera augmenté ou diminué de plein droit… »), le fait pour le bailleur de ne pas appliquer cette clause pendant plusieurs années ne vaut pas renonciation à son bénéfice : « aucune renonciation au jeu de la clause d’indexation ne résultait du fait que le bailleur ne s’était pas prévalu de celle-ci pendant plusieurs années » (Cass. 3ème civ., 26 janvier 1994, n° 91-18325). Dans cette hypothèse, le propriétaire d’un local commercial qui n’a pas fait jouer la clause d’indexation insérée dans le bail, conserve le droit de réclamer les augmentations annuelles qui n’ont pas été pratiquées dans la limite de cinq ans (prescription quinquennale de droit commun de l’article 2224 du Code civil). En revanche, si le bail est plus ambigu sur l’automaticité de la modification du loyer, le tribunal recherche alors l’intention des parties lors de la conclusion du contrat. Ainsi, si la clause d’indexation prévoit simplement que le montant du loyer est révisable chaque année (mais non pas qu’il est automatiquement révisé), l’indexation ne peut intervenir que pour l’avenir : « ayant constaté qu’une clause du texte initial du contrat de location disposait : « le montant [du loyer] est révisable chaque année en fonction de l’indice INSEE de la construction» (…) et retenu, par une interprétation souveraine, (…) que le montant du loyer était révisable mais non pas qu’il était automatiquement révisé, la cour d’appel, qui a relevé qu’il ne résultait pas des pièces produites que la société eût demandé la révision systématique [du loyer], a pu en déduire que l’indexation ne pouvait intervenir que pour l’avenir et que la société n’était pas fondée à prétendre au paiement d’un complément de loyer résultant de l’application de l’indexation pour les années passées » (Cass. 3ème civ., 1er juin 2011, n° 10-19036).
Votre bail ne prévoyant pas une révision automatique du loyer, ce n’est qu’à compter de votre demande de révision que le locataire sera tenu d’acquitter le loyer indexé (ce qui exclut tout rattrapage pour les révisions non pratiquées depuis septembre 2018)
]]>Dans un bail commercial, est-il possible d’insérer une clause d’échelle mobile stipulant que le loyer ne peut être révisé qu’à la hausse ?
Les articles du Code de commerce se rapportant aux baux commerciaux (articles L145-1 et suivants) ne l’interdisant pas, il est tout à fait possible d’y insérer une clause d’indexation du loyer (aussi appelée clause d’échelle mobile). Celle-ci s’applique de plein droit, sans formalités, à condition que l’indexation du loyer soit stipulée « en termes clairs et précis » (Cass., 3ème civ., n° 84-10371, 28 octobre 1987), c’est-à-dire que doivent y figurer un indice de référence, la périodicité de la révision et le caractère automatique de la révision. Concernant les clauses d’indexation du loyer à sens unique (à la hausse uniquement) contenues dans certains baux commerciaux, la Cour de cassation a pris position dans une décision du 14 janvier 2016 : « est nulle une clause d’indexation qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu’à la hausse, (…) le propre d’une clause d’échelle mobile [étant] de faire varier [le loyer] à la hausse et à la baisse » (3ème civ., n° 14-24681). Par conséquent, si les parties restent libres dans la rédaction de la clause d’indexation, l’indice doit pouvoir varier aussi bien à la hausse qu’à la baisse, sous peine de nullité de la clause. A noter : pour tous les baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014, seuls deux indices peuvent être utilisés comme indice de référence : l’indice des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales et l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les bureaux, activités libérales et activités exercées dans des entrepôts logistiques.
]]>Les honoraires de rédaction d’un bail commercial doivent-ils obligatoirement être partagés entre le bailleur et le preneur (comme c’est le cas pour les habitations) ou peuvent-il être mis à la charge exclusive du preneur ?
L’article 5 de la loi du 6 juillet 1989 (qui concerne les locations d’habitation), modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014, prévoit en effet que « la rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l’entremise ou à la négociation d’une mise en location d’un logement (…) est à la charge exclusive du bailleur, à l’exception des honoraires liés aux prestations » suivantes : organisation de la visite du logement, constitution du dossier, rédaction du bail et réalisation de l’état des lieux. Pour ces quatre types de prestations, la loi ALUR ajoute que les honoraires des professionnels de l’immobilier mandatés par le bailleur sont partagés entre ce dernier et le preneur.
Ce partage par moitié ne concerne que les baux d’habitation. En matière de baux commerciaux, il est toujours possible de faire payer au locataire l’ensemble des frais d’acte, état des lieux, etc. si le bail le prévoit.
L’article R.145-35 du Code de commerce prévoit seulement que « ne peuvent être imputés au locataire (…) les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail (…) ».
]]>Des travaux urgents doivent être entrepris dans un local commercial actuellement loué. Sachant que ces travaux doivent durer environ un mois, mon locataire peut-il prétendre à une indemnité ou une diminution de loyer ?
Tout dépend de ce qui est prévu dans votre bail commercial.
Si votre bail commercial ne prévoit rien à ce sujet, il faut appliquer l’article 1724 du Code civil qui prévoit que : « Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours , le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail ». Dans ce cas de figure, votre locataire peut donc prétendre à une diminution de loyer (les travaux durant plus de 21 jours). Vous devrez donc vous mettre d’accord avec votre locataire pour décider d’un montant de diminution du loyer (l’article 1724 du Code civil prévoyant seulement que « le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé »). A défaut d’accord, le preneur pourrait demander en justice une diminution du loyer pour la période d’exécution des travaux.
La plupart des baux commerciaux comprennent toutefois une clause de souffrance, c’est-à-dire une clause permettant de déroger aux dispositions de l’article 1724 et de faire exécuter dans le local des travaux urgents, sans indemnité, même si les travaux durent plus de 21 jours. Le bail commercial UNPI (référence 49-3) prévoit ainsi que « le preneur souffrira, sans aucune indemnité et sans pouvoir prétendre à une réduction de loyer, toutes les réparations nécessaires dans les lieux loués ou dans l’immeuble dont ils dépendent ou dans les immeubles voisins, quelle que soit l’importance de ces réparations, alors même que la durée des travaux excéderait 21 jours » (Titre II, 3, 2). Si votre bail commercial comprend une clause de ce style, le locataire ne peut revendiquer dans ce cas une indemnité ou une baisse de loyer.
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D’un commun accord avec mon locataire, nous avons conclu un bail dérogatoire de deux ans expirant le 31 mai 2018. Est-il possible de prolonger ce bail ou d’en conclure un second ? Et dans l’hypothèse où je ne souhaite pas poursuivre le bail avec mon locataire, comment dois-je procéder (rien n’est prévu dans le bail) ?
Depuis le 1er septembre 2014 (loi Pinel du 18 juin 2014), les parties peuvent déroger au statut des baux commerciaux et conclure un ou plusieurs baux dérogatoires « à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans » (article L145-5 du Code de commerce). Votre bail dérogatoire de deux ans ayant pris effet le 1er juin 2016, un second bail dérogatoire d’un an maximum prenant effet le 1er juin 2018 peut donc être conclu entre votre locataire et vous.
Si vous optez pour cette solution, vous pouvez d’ores et déjà rappeler à votre locataire l’échéance du bail et lui proposer un nouveau bail dérogatoire. Ce dernier pourra être valablement conclu dès le lendemain de l’expiration du bail dérogatoire (le 1er juin 2018) ou quelques jours après son échéance. A contrario, si vous souhaitez récupérer les lieux loués à l’échéance contractuelle (le 31 mai 2018), vous devrez sommer votre locataire de quitter les lieux au plus tard fin juin 2018 pour faire échec à l’application du statut des baux commerciaux. En effet, l’article L145-5 du Code de commerce précise que : « Si, à l’expiration de cette durée [c’est-à-dire la durée du bail dérogatoire], et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre ». La Cour de cassation a ainsi jugé : « ayant relevé que le locataire était resté en possession des lieux postérieurement à l’échéance contractuellement fixée au 31 août 2006 et que les bailleresses n’avaient formulé d’opposition à ce maintien que le 4 octobre 2006, la cour d’appel a exactement déduit de ces seuls motifs qu’à compter du 1er septembre 2006, il s’était opéré un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux » (Cass., 3ème civ., 13 janvier 2015, n° 13-23736).
]]>Mon locataire commerçant m’a averti qu’il souhaitait mettre en location-gérance le fonds de commerce. Suis-je tenu de l’accepter ?
La location-gérance est définie par l’article L144-1 du Code de commerce comme « tout contrat ou convention par lequel le propriétaire ou l’exploitant d’un fonds de commerce ou d’un établissement artisanal en concède totalement ou partiellement la location à un gérant qui l’exploite à ses risques et périls ».
La location-gérance est autorisée, sauf si le bail commercial comprend une clause contraire. Il faut donc se référer au bail commercial qui a été conclu.
Outre l’interdiction pure et simple de mettre en location-gérance, le contrat de location peut obliger le preneur à exploiter personnellement les lieux loués, ce qui implique pour ce dernier d’obtenir préalablement l’accord du bailleur sous peine de résiliation du bail : « ayant relevé que le bail faisait obligation au preneur d’exploiter personnellement les lieux loués, et lui interdisait de les prêter à des tiers en tout ou en partie sous quelque prétexte que ce soit, et constaté que les époux Y avaient donné leur fonds de commerce en location-gérance, la cour d’appel en a justement déduit que, de ce chef, les locataires n’avaient pas exécuté le bail, et a souverainement retenu que l’infraction commise justifiait le prononcé de la résiliation de ce contrat » (Cass., 3ème civ., n° 94-20529, 14 novembre 1996). Si votre bail commercial interdit la locationgérance ou impose une exploitation personnelle du fonds de commerce, vous pouvez donc la refuser (dans le cas contraire, vous ne pouvez pas vous y opposer).
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